Om ramavtal med samtliga villkor fastställda

johan stern björn bergström — Johan Stern och Björn Bergström, Ramberg Advokater

Bakgrund

Vimmerby mässhallar, VMAB, ingick ett avtal om hyra av en lokal med en leksakshandlare 1997. I avtalet ingick en grundhyra, men även en omsättningshyra, som utgick vid ersättning över vissa nivåer.

2002 övertog ett annat företag, Hofving i Vimmerby, hyresrätten. Hofving fick inte del av hyresavtalet i samband med överlåtelsen.

2012 sade Hofving upp hyresavtalet, vilket sedan hävdes från december 2012. I april 2013 skickade VMAB ett krav på betalning av omsättningshyra för hela hyresperioden.

Någon omsättningshyra hade inte tidigare tagits ut vare sig av Hofving eller den tidigare hyresgästen. Det fanns heller ingen uppgift om Hofving eller den tidigare hyresgästen skickat information om sin omsättning till VMAB.

I såväl tingsrätten som hovrätten vann VMAB framgång med sitt yrkande avseende omsättningshyra för hela hyresperioden.

Högsta domstolens prövning

Den fråga som främst aktualiserades i målet var om en avtalspart, trots att man förhållit sig passiv under hela avtalsförhållandet kring en viss bestämmelse, i ett senare skede kan hävda den bestämmelsens tillämpning retroaktivt.

HD inledde med en genomgång av grundläggande bestämmelser om när en parts passivitet får bindande verkan. HD konstaterar att utgångspunkten är att passivitet, för att bli bindande, måste ske genom att den part som inte tillämpar ett villkor ger intrycket av att göra det genom ett aktivt beslut.

HD resonerade även kring den så kallade lojalitetsplikten, som innebär att båda parter i en avtalsrelation har ett ansvar att informera varandra om omständigheter som har betydelse för avtalsrelationen. Den innebär även ett ansvar att meddela den andra parten att man förstått att den andra parten tillämpar avtalet felaktigt.

Vad en avtalspart förstått, eller borde ha förstått, samt hur man givit uttryck för varför man handlar på ett visst sätt är alltså centralt för bedömningen av passivitet.

HD resonerade vidare kring situationen där båda parterna varit ovetande om ett visst villkor. HDs formel för att avgöra vem som då ska få bära risken (till exempel genom att inte få betalt, eller att få betala för förfluten tid) baseras på tre delar:

För vilken av parterna låg det närmast till hands att kontrollera avtalets faktiska innehåll,
Har någon av parterna underlåtit att ta ansvar för andra delar av avtalet, och
Hur lång tid har passiviteten (underlåtenheten att tillämpa ett visst villkor) pågått.

Bedömningen

HD konstaterade att VMAB inte varit medvetet om att omsättningshyra inte tagits ut. Det faktum att hyran inte tagits ut baserades på ett misstag i VMABs administrativa system.

Utifrån detta sade HD att avtalet, med hänsyn till att ändring av avtal genom passivitet kräver en viljeyttring, fortfarande innehöll en bestämmelse om omsättningshyra.

HD gick därefter vidare med frågan om VMAB eftergivit rätten på omsättningshyra för den tid hyran inte hade tagits ut, alltså fram till den tidpunkt då båda parter blev varse om villkoret på omsättningshyra.

HD tyckte att båda parter hade varit oaktsamma gällande att informera sig om avtalets innehåll. VMAB genom att vara en professionell hyresvärd som har en skyldighet att vidta åtgärder för att begära in rätt underlag med mera. Hofving genom att inte ha läst avtalet vid avtalets ingående.

Det förelåg dessutom en ytterligare omständighet. VMABs tidigare hyresgäst hade inte heller betalat omsättningshyra.

VMAB hade, om Hofving läst avtalet, alltså haft en skyldighet att upplysa att man nu hade för avsikt att tillämpa avtalet enligt ordalydelsen och ta ut en omsättningshyra. Det gjorde inte VMAB trots att man hade tillgång till både avtalet och informationen om att omsättningshyra inte tagits ut för den tid som föregick Hofvings hyresperiod.

HD konstaterade även att underlåtenheten att ta ut hyra pågick under lång tid och att VMAB därför, enligt HDs ”formel”, var den part som fick bära risken för att inte tidigare ha tagit ut omsättningshyra.

Slutsatsen i fallet blev därför att hyresavtalet fortfarande innehöll en bestämmelse om omsättningshyra, men att denna bestämmelse inte hade verkan för den tid bakåt i tiden, då hyra inte tagits ut.

Kommentarer

HD har i domen satt upp en formel för bedömning av passivitet. Den har sedan tillämpats på det aktuella fallet. I det refererade fallet hade hyresvärden,VMAB, åtminstone i teorin, bättre tillgång till informationen och hade dessutom agerat passivt även tidigare.

För en offentlig upphandling ligger det nära till hands att säga att den upphandlande myndigheten har samma ansvar som hyresvärden gällande att ha tillgång till informationen, även om det skulle gå att argumentera för att parterna i upphandlingen är mer jämställda, då anbudsgivarna i normalfallet bekräftar att man tagit del av och accepterat villkoren.

En situation som då skulle kunna uppstå i praktiken är att den upphandlande myndigheten underlåter att ta ut ett vite på grund utan att egentligen tänka på att det är ett avtalsvillkor, samtidigt som leverantören noterar att vitet borde tas ut. Givet att den upphandlande myndigheten kan bevisa leverantörens förståelse, skulle leverantören i det fallet mycket väl kunna beslås med en bristande lojalitetsplikt.

Frågan är, som med de flesta juridiska frågor, inte svart eller vit. Det enda som går att säga är att den som säkerställer att organisationen har kunskap om ingångna avtal och tillämpar dem i enlighet med innehållet, inte hamnar i det dilemma som var fallet ovan.