Bygge ska bli billigare med hyllad modell

Efter en upphandlingsrunda utan anbud ska passivhuset nya Glänneskolan i Laholm byggas. Skolan ska ge plats till 475 elever i årskurs 1-6 och särskolan ska också flytta in. Dessutom blir det en ny idrottshall intill skolan. Detta är ett av de största byggprojekten hittills i kommunen.

Enligt tidigare rapporter har bygget sett ut att bli drygt 38 procent dyrare och kommunen beklagade sig.

– I det första anbudsförfarandet fick vi inga anbud. Och med den högkonjunktur som råder i byggbranschen ska man kanske inte förvänta sig fördelaktiga anbud, säger Thomas Jönsson (M) som är ordförande i Kommunfastigheter i Laholm, till Laholms Tidning.

Men nu säger Stefan Lundström, vd på Laholmshem som upphandlat bygget, att det kommer att bli 15 procent billigare.

– Bygganalys 2016 säger att vi ligger nästan på öret i anbudet motsvarande vad ett bygge ”ska kosta”. Anbudet plus byggherrekostnader landar precis på kalkylpriset, säger han till Upphandling24.

Laholmsbostäder har arbetat med en partneringmodell med totalentreprenad med ett avtal enligt allmänna bestämmelser, ett så kallat ABT-avtal där arkitekt och eventuellt vatten, sanitet och ventilation alltid följer med från förstudien in i huvudprojektet. Övriga teknikområden beskrivs med en ”systemnära” rambeskrivning, eller ramhandling, i upphandlingsunderlaget.

Stefan Lundström berättar att rambeskrivningarna vanligen följer AMA-koden i struktur men att AMA:n inte reglerar begreppet ”rambeskrivning” i detalj.

– I genomförandet drivs projektet i partnering, en genomförandepartnering med andra ord. Detta är en form av partnering där slutprodukten alltså är välkänd redan vid upphandlingen med låsta A-ritningar.

Avtalet följer en modell som tidigare använts i Knivsta där man satt fast pris på arbetsplatsorganisation, byggföretagets vinst, gemensamma kostnader, projektering och arbetsplatsomkostnader. ÄTA-avtalen som rör ändringar, tilläggsarbeten, störningar och hinder är borta, men till skillnad från i Knivsta tar byggföretaget risken – inte kommunen. Det finns heller inga incitament inbyggda.

– Fasta priset är allt som kostar och inte blir kvar på bygget när huset står klart. Samtliga stora underentreprenörer måste styras på samma sätt. Riktpris på övriga kostnader, riktpriset kan ändras efter överenskommelse och gemensam fakturagranskning. Riktpriset handlar om allt som blir kvar när byggentreprenaden är klart. Varje månad görs en slutkostnadsprognos. ABT-avtalet innebär att entreprenören ansvarar för att vi får ett färdigt fungerande hus.

Stefan Lundström berättar att det inte finns några andra ekonomiska incitament.

– Inga materialpåslag får ske och heller ingen förmedlingsprovision. Ingen vinstdelning på lägre kostnader utan alla besparingar tillfaller byggherren. Byggherren tar all risk men får i utbyte total insyn i projektets ekonomi.

Däremot säger han att det inbyggda incitamentet ligger i att entreprenören till varje pris vill ligga på eller under det rörliga priset, annars minskar vinsten genom att marginalen försämras.

– Byggherren vill också till varje pris ligga på eller under det rörliga priset av kostnadsskäl. Entreprenören måste därmed se till att bygget har effektivaste möjliga organisation, säger Stefan Lundström.

Han påpekar dock att vad ett bygge ska kosta och verkligen kostar är två olika saker.

– I praktiken drabbas ofta just denna typ av skolprojekt av svåra fördyringar beroende på att man vanligen använder sig av totalentreprenader eller strategisk partnering där det saknas incitament för byggföretaget att hålla nere ÄTA-kostnader. Oförutsedda händelser kan utgöra en betydande del av entreprenaden eller projektomfattningen.

Han pekar på att Sweco benchmark (pdf) visar att deras referensobjekt ligger betydligt dyrare än det vinnande anbudet.

– I förhållande till snittkostnaden per kvadratmeter i referensobjekten så blir nya Glänningeskolan 15 procent billigare. Tyvärr hade jag i de första kalkylerna varit ännu mer optimistiskt och trodde att vi skulle hamna på samma nivåer som man gjort i Knivsta – men vi får nöja oss med att vi ligger klart under referensobjekten ändå, säger Stefan Lundström.